紧追北上广,吊打中西强省会!
如此形容江浙县城的房价,毫不夸张。
今年上半年,浙江县城楼市主题词只有两个字:
地王!地王!地王!
义乌宾王地块,3.6w楼面价,紧跟杭州,全省第3!
地价断层式暴涨,溢价率高达53%。
这个架势就算卖到5w ,也很难收场!
绍兴也是。
越城区牛,柯桥更牛。
楼面价来到2.7w,看样子也是想往5w蹦跶!
就连丽水,浙江GDP倒数的城市,地价也急不可耐破了2.1w。
光看这价格,谁不会认为,这是哪个强二线的地价!
看看全国同期拍地价,你就懂什么叫拳打一线,脚踢强二线!
广州白云,堂堂一线市区,楼面价干不过县城?!
武汉江岸,市政府坐镇的汉口核心,楼面价干不过县城?!
郑东新区,郑州楼市的未来,当红炸子鸡,楼面价干不过县城?!
外地人砸砸称奇,本地人只会表示见怪不怪!
义乌二手房早就过了5w,还算新闻?
桐乡二手均价在2w,比起嘉兴核心也差不了多少!
绍兴市区价格2-3w,柯桥也不弱,均价都在2.2w!
各市县的学区房,早已脱离“县城”的禁锢,屡屡向5-6w冲刺!
浙江的县城,比经济没在怕,比房价也没在怕!
本地市区都不放在眼里,外地省会,也一定入得了眼!
浙江金华、中国永康、亚洲横店、世界义乌,真不是开玩笑。
浙江的县城,就是如此魔幻的存在。
并且这里房价不仅高,还真能涨!
嘉兴南湖,2016年7k ,2020涨到2w ,次新成交去到3.5w ,5年翻5倍!
湖州太湖度假区,2020年,整体涨幅47%!
义乌双学区房,甚至传言要冲刺10w!
经济强劲,房价牛逼,涨幅还不低,这样的浙江县城,真不能买?
我知道,上述这些数据都很打脸!
但我还是坚持最初的观点,投资不建议县城!
要说县城不能买,大家同意;
但要说浙江县城不能买,千万个人都跳出来反驳。
很多的观点都是说,浙江本地的小老板远比你想的有钱,民富程度外地人想不到的高!
但是,房价只与经济有联系吗?
单看百强县经济排名,义乌只能位列第七;但在县城房价排名上,义乌却是全国第二。
排在它前面的,既不是经济最强的昆山,也不是第二的江阴,而是海南的陵水,均价已过3w。
如果经济强,房价就能涨,那这些百强县去年至今,都该涨一涨,但为何出了江浙,都没太大动静?
今年爆热的曹县,网上666之后,房价依旧是4800,你说曹县会补涨吗?
只谈经济,就笃定房价要涨,多少有些耍流氓的嫌疑。
我看江浙县城的这轮上涨,市场诱因明显多于经济诱因,主要核心其实有三!
1、地王刺激,核心断货,市场情绪被炒至高点!
这一轮,浙江县城的土拍价,不仅是吊打核心城市,也是对本地房价体系的彻底颠覆!
义乌的核心,平均还在3w附近,地价就来到了3.6w!
永康、东阳,溢价率224%都要拿,直接翻了两倍!
丽水主城多的是2-3w新盘,地价偏偏就要捅至2.1w!
这完全欺负的就是县城地价不熔断呐!
地价齐齐攀升,市场一片大好,开发商见势就是涨价!
永康绿地桂语云溪去年6月,去年6月还是朴实的1.9w;2021出了两宗地王之后,飘了,直接精装2.5w。
如果你是个观望中的刚需,你还敢等吗?
开发商都敢1.7w拿地,你拿2.5w买房怕啥?
赶紧去扫“笋盘”呐!
然而,当你跑进新房市场之后,就发现,这价格不仅上涨,还难买!
以义乌、永康为例,老城区供地一直不多。再加上政府开始调控限价,开发商放慢预售证时期。
新盘屡售屡罄,地王不断刺激,市场的信心前所空前!
就问你买不买?!
2、拆迁,叠加人才补贴,为市场再加底。
供给端很嗨,需求端也很嗨!
疫情本就积攒不少需求,拆迁棚又未跃跃欲试的市场,再添一把柴!
义乌、绍兴,涉及的都是千户的拆迁规模。2021年,义乌的工作报告中,就提到将50个村加入农村有机更新,完成旧房拆除和开工建设10个村以上等等。
永康“一赔五”、义乌“每人180万”的货币化安置,为县城的购买力再度加码。
此外,浙江不少县城还有人才补贴。
义乌最多,大专20万、本科30万,买房就给,苍蝇腿虽少,但也是肉!
这不买房?
3、投资观念超前,疫情初的信贷宽松,为县城楼市直接注入灵魂!
七山一水二分田,浙江天生就不是个安稳的地方!
经商脚步早已迈向国际,向来有东方犹太人的称号。
早在2000年,温州炒房团就已声名远扬,足见投资意识有多超前!
可以说,这是浙江县城与其他县城的最大区别——超前的投资意识。
疫情之后,宽松的金融管制,实体经济的难搞,这些老板虽然老家是县城,但投资思维不止是县城呀。
长三角这轮,县城是绝对热土!
政策宽松,进出便利,金融初期极为宽松,三道红线和两集中下,压力贼大的大开发商,难免不往这动心思。
并且,这里虽然是县城,但是浙商真的是讲究品质,也愿意在做生意的本地买房,品质越好越好卖!
这样的市场氛围,恰恰撑起这些高价地王的嚣张!
土拍、市场两相旺,最终带来了,这一场县城的狂欢。
这算泡沫吗?
浙江县城的经济,撑得起这破4冲5的房价吗?
潮水褪去,就能知道,到底谁在裸泳。
回归到楼市几个关键性数据,引以为傲的浙江县城,真的能打吗?
以我来看,浑水摸鱼的不在少数!
1、万变不离其宗,楼市的未来一定在人口。
浙江7普的数据,大家都已经看过。
杭州、宁波占了大头!
除此之外,牛逼的只有金华,居然能跟宁波搏一搏!
但是舟山、衢州、丽水、温州,这些算多吗?实在不多!
所以,义乌能不能买?要买问题不大。
2020年,义乌市场供应仅仅2.2w套,年均6万的人口流入,绝对的供不应求。
但仅仅因义乌,就认为所有火的一塌糊涂的江浙城市,都是投资圣地?
也是离谱!
即将冲入4w的丽水,10年增量仅仅36.4w,算下来全市年均4w人口流入都不到。
据克尔瑞调研报告显示,丽水人均2-3套房,地王4-5块,但市场真正火热的还是1-2字开头低价盘!城南刚需版块,购房者7成乃是投资客。
人口流入不强劲,产业实力就算再突出,仅靠本地老板不断接盘,能走多远呢?
此外,浙江县城再逆天,也没摆脱县城的特点。
丽水、衢州等多数三四线城市,还是以本地客为主。
说得好听,叫本地购买力夯实,房价高没毛病!
但说的难听,就是自己跟自己玩,没有人口流入,最终还得走向死局!
这轮火热的,已经是本地高端改善盘和学区房,下一波是谁来支撑呢?
民富程度再高,大多数的打工仔收入还是5k-8k。
无论是县城,还是省会,要比的都是造新富的能力,不是大锅饭的平均数。
要看的,还是人口流入!
辉煌的义乌,6w的人口流入,或许有些机会!
其他人口实在不给力的县城,未来支棱的起来吗?
2、到达3w以上,比起涨幅,机会成本更重要!
不错的产业实力,稀有的土地供应,最够让部分浙江县城来到2-3w,我认可!
但单价高到一定程度后,再往上走,高手如云!
深圳宝中来到8-9w后,去年还能涨40%,50平的就能有160万的收益。
而义乌,来到4-5w之后,还有多少本地客会持续为本地市场打投?价格看着火热,成交是不是真的火热呢?
义乌老板,不认金华,但是认杭州。
深圳靠的是793万的10年人口流入,筛选的是全国购买力。
义乌确实牛逼,但购买力比起来深圳、杭州,还是要差些吧?
未来走上7-10w的可能性有多大呢?
单价上去之后,楼市比的是回报的确定性与机会成本,一定要切记、切记!
最后的最后,当地价起来之后,引以为傲的县域经济,到底还有没有优势,这是县城更大的危机!
县城的购买力,来自于本地产业!
当地价炒上去之后,用地成本变高,产业又该如何寻求生机呢?
县城这潭水,真的不浅!
稳妥起见,我是建议大家:
县城涨得再火,咱们眼也别红!